מהו ערכה האמיתי של מערת המכפלה? השמאים מדברים

לפני כ-3,700 שנה עמד אברהם אבינו מול עפרון החיתי, סגר עסקה היסטורית ושילם 400 שקל כסף תמורת שדה עפרון ומערת המכפלה. אין ספק שבאותם ימים העולם כולו עקב אחר העסקה המרתקת וחסרת התקדים. אבל מה קורה כששני אנשי מקצוע מנוסים מחליטים לקחת את העסקה המפורסמת ולנתח אותה לפי כל כללי המקצוע העדכניים?

על הפרויקט המיוחד הזה עמלו יחד שלום שטיינברג, שמאי מקרקעין ותיק ואיש תורה, ועמר צנגוט, מתכנן ערים ומתמחה בשמאות מקרקעין. "אנחנו מגיעים מרקעים שונים לגמרי", הם מספרים, "אך דווקא השילוב הזה מאפשר לנו לגשת לסוגיות תורניות והיסטוריות באמצעות כלים מקצועיים של שמאות מקרקעין".

שלום שטיינברג במערת המכפלה

מאחורי הכסף

איך בכלל נולד הרעיון לעשות שמאות למערת המכפלה?

שטיינברג נזכר בחיוך: "חשבתי על היוזמה הזו לפני כארבע שנים, לקראת פרשת חיי שרה. הבנתי שיש לנו פה כמעט כל מה ששמאי מחפש: מוכר, קונה, משא ומתן מפורט, תיאור הנכס, עדים ומחיר מוסכם. מה שחסר הוא בעצם רק נסח טאבו והשוואת מחירים מהתקופה. השנה ביקשתי מעומר שותפי לעדכן ולהעמיק את העבודה, ושנינו מצאנו את עצמנו משקיעים בכך זמן רב כדי להביא את הנתונים המדויקים ביותר".

אבל איך מתחילים? איך ניגשים לתמחר נכס מלפני 3,700 שנה?

"בעולם השמאות המודרני יש שלוש גישות מרכזיות", מסביר צנגוט. "גישת ההשוואה לנכסים דומים, גישת היוון ההכנסות שבודקת את הפוטנציאל הכלכלי, וגישת העלות שבודקת כמה יעלה להקים את המבנה מאפס. במקרה של מערת המכפלה אין שוק עסקאות רגיל, ולכן נאלצנו לשלב בין כל הכלים העומדים לרשותנו".

ומה אומרים המספרים?

"אם נעיין בחומש בראשית, נראה שאברהם שקל לעפרון 400 שקל כסף 'עובר לסוחר'. בתקופה ההיא השקל לא היה מטבע פיזי אלא יחידת משקל - כ-8 עד 11 גרם. כשמתרגמים את כמות הכסף הזו למחירי המתכת של היום, אנחנו מגיעים לסכום מפתיע למדי: בין 16 ל-22 אלף שקלים בלבד".

16 אלף שקלים? זה נשמע מגוחך לעסקה כזו.

"נכון, ולכן לא נעצרנו שם. היינו חייבים לבדוק את כוח הקנייה האמיתי של התקופה. לשם כך בדקנו כמה שכר היה אפשר לממן תמורת הסכום הזה לפי חוקי חמורבי הקדומים. התוצאה מראה ש-400 שקל היו שווים אז לכ-12 אלף ימי עבודה, כלומר כ-40 שנות עבודה של פועל פשוט. כשמתרגמים את זה לשכר הממוצע בישראל היום, מקבלים סדר גודל דרמטי של 3.6 עד 7.6 מיליון שקלים".

כדי לבדוק את סבירות העסקה, השמאים לא הסתפקו רק בנתונים של אברהם אבינו, אלא יצאו למסע השוואתי מרתק בין עסקאות הנדל"ן המופיעות במקרא. כך, למשל, דוד המלך רכש 'את הגורן ואת הבקר' מארוונה היבוסי תמורת '50 שקל כסף' לפי ספר שמואל ב', אך לעומת זאת בספר דברי הימים מתואר תשלום גבוה בהרבה של '600 שקלי זהב' עבור אותו מקום בדיוק – עניין שחז"ל נדרשו ליישבו. לצד זאת, הם בחנו גם את רכישת חלקת השדה של יעקב אבינו בשכם תמורת 100 קשיטה (יחידת תשלום עתיקה שמשמעותה המדויק שנויה במחלוקת), את רכישת השדה של ירמיהו הנביא בענתות תמורת שבעה שקלים ועשרה כסף, ואת רכישת הר שומרון בידי המלך עמרי תמורת שני כיכרי כסף.

"החיסרון בהשוואות הללו", מסבירים שטיינברג וצנגוט, "הוא שהעסקאות נערכו בתקופות שונות, במקומות שונים, בתנאים משתנים, ובחלק מהמקרים חסרים לנו נתונים מדויקים על שטחי הקרקע. לכן השתמשנו בהן אך ורק כאמצעי לבדיקת סבירות ולא כבסיס קשיח לקביעת שווי".

עמר צנגוט

שטח שאין דומה לו

החישובים מקבלים טוויסט מרתק כשמעמיקים במקורות חז"ל. במסכת בבא מציעא מופיעה דעה, לפיה עפרון קיבל מאברהם שקלים ענקיים המכונים "קנטרין". לפי חלק מהמפרשים, מדובר בכמות דמיונית של עד 22 טונות כסף, ששווים לפי המחיר כיום בין 82 ל-106 מיליון שקלים – נתון שממחיש את גודל הנדיבות וההערכה שיוחסו למעמד, מעבר למדידה ארכאולוגית יבשה.

מנגד, אפשר לבחון את השטח בעיניים נדל"ניות טהורות: הנכס לא כלל רק מערה, אלא שדה נרחב שלפי ההערכה הגיע לכ-100-150 דונם. "בהנחה שהקרקע שימשה לגידולים חקלאיים, ועל בסיס תפוקות ושיעורי היוון כלכליים מודרניים של 5%, השווי הכלכלי של קרקע כזו עומד על כ-300 אלף שקל לדונם – כלומר כ-45 מיליון שקלים בסך הכל".

ומה לגבי המבנה העצום שעומד שם היום, זה שכולם מכירים מהתקופה ההרודיאנית?

"הוא כמובן לא היה קיים בימיו של אברהם ונבנה מאות שנים לאחר מכן", הם מדגישים. "אבל אם נבחן את עלות הקמתו המקורית - כולל חציבה, סיתות והובלת אבנים אדירות בכוח אדם קדום, נגיע לשווי נפרד של כ-10 מיליון שקלים למבנה לבדו".

לדבריהם, המסקנה היא שהשווי הכולל למתחם (קרקע ומבנה יחד) מגיע יחד לכ-50 מיליון שקלים. אבל מעבר למספרים, לאקסלים ולנוסחאות השמאות, התובנה המרכזית של שטיינברג וצנגוט חורגת בהרבה מעולם הנדל"ן. "התורה הקפידה לציין מחיר מדויק של 400 שקל כסף כדי להוכיח שמדובר בעסקה חוקית, שוקית ומתועדת", מסכם שטיינברג. "אולם במשך אלפי השנים שחלפו, הפך המקום מנכס מקומי לסמל של קדושה, היסטוריה ואמונה. את מחיר העסקה המקורית אפשר עוד לנסות לחשב בשלל שיטות כלכליות, אבל למערת המכפלה אין אח ורע בעולם כולו, וממילא אין שום תג מחיר שיוכל אפילו להתחיל להלום את ערכה".